Richard S. Lehman
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外国投资者在美国进行小规模(50 万美元或以下)房地产投资的税务规划

Richard S. Lehman律师

这篇文章主要是关于一些计划在美国进行小规模房地产投资的非居民境外个人和外资公司投资者的税务规划(以下简称“外国投资者”。1

结合 35 年来在佛罗里达州与购买单间公寓、小户型住房和其他形式美国房地产的外国投资者房地产交易经验,这篇文章也将为外国投资者提供一些实用的建议。

第一个建议是,今天,外国投资者拥有充裕的时间考虑购屋的事,不必急于求成。现在美国的房地产市场非常低迷。但同时美国房地产市场不会一直萧条下去。

接下来,只需利用有限数额的贷款资金即可。因为美国房地产市场正处于严重低迷期,所以这个时期非常艰难,并伴随着种种机遇与陷阱。第一个陷阱就是利用立即需要资金来融资可能很长一段时间无法出租的房地产的债务来融资您的房地产。即使您只打算进行短期投资,您最好做好长期持有的打算。

第三,必须在美国寻找非常了解外国投资者需求的优秀专业人员。您身边必须伴随着可靠的独立税务律师、房地产律师、会计师和几名房地产估价师。

接下来,不要为了贪便宜就购买次等或三等类的房产。要买就买一等类的。如今在美国您可以低价买进很好的房产。

针对以大约 50 万美元或以下的现金金额进行房地产投资的外国投资者的税务规划,需要参考美国征收所得税的情况和遗产税以及赠与税的情况。

美国各种税赋的定义

外国投资者需要了解以下三种单独的美国税赋。它们分别是所得税、遗产税和赠与税。2

美国针对年净收入征收所得税,税率一般只占企业或个人收入的 15%,但最高能达到 35%。还有一种对出售资产所得收益征收的资本利得税,它只占个别纳税人收入的 15%,但是却可能高达企业纳税人收入的 35%。

非居民境外个人如果拥有美国房地产或拥有美国房地产的某些类型的实体股份,那么在他们死后,就需要缴纳遗产税。房地产价值的头 6 万美元不包括在纳税范围内。之后,遗产税的税率可能高达房地产净值的 45%。
非居民外国个人如果将自己拥有的美国房地产赠与第三方,就需要缴纳赠与税。取决于赠与物的价值,赠与税的税率可能与遗产税一样高。

对所有这些因素有所了解之后,我们就可以评估美国房地产所有权的各种选择。

1. 美国房地产个人所有权

个人外国投资者可以以他或她自己的名义拥有美国房地产。这是最简单的所有权形式,所牵涉到的书面作业量也最少。如果将该房地产出租,个人业主需要报缴美国个人所得税,申报在美国的收入。仅有小部分的外国投资者会选择这种所有权形式。这么做的原因有以下至少两点。第一个就是责任问题。在美国拥有房地产的业主个人要承担起房地产所造成的一切损害责任。虽然保险费通常足够抵偿那些赔偿金,大多数投资者仍不愿自行承担个人责任风险。此外,来自许多国家的投资者出于安全的考虑,都害怕暴露自己的财富。作为美国房地产业主,投资者的姓名会出现在房地产所处地方的公共记录中。这种所有权形式确实能为所得税带来最大的好处。个人投资者仅需按其在美国的收入部分缴纳所得税,而且可能仅需根据其经营额按相对较低的税级缴税。出售房地产所得的利润税率仅为 15%。如果个人外国投资者选择以个人的形式拥有美国房地产,那么在其死后,这名个人外国投资者可能需要缴纳遗产税。

2. 有限责任公司所有权

外国投资者可以利用美国各州允许的实体机构,亦即有限责任公司。这类公司被视为不是出于美国税赋目的而设立的,因此拥有美国房地产的美国有限责任公司其税务情况大致与上述个人外国投资者所涉及的税务情况类似。然而,正如其名字所示,最大的不同之处在于有限责任公司的投资者在房地产投资方面的损失仅承担有限的个人责任。也就是说,个人外国投资者的私人资产不必承担投资责任风险。这对在美国进行小规模投资的房地产投资者而言往往是最好的手段。有限责任公司为投资者的财富提供了最佳的所得税待遇并规定了有限的责任。

3. 外资公司

一般而言,外国投资者利用外资公司直接在美国进行房地产投资并不是明智之举。原因在于投资美国房地产的外资公司不仅需要按美国公司的标准缴纳所得税,还可能需要缴纳额外的税款,其税率相当于外资公司投资者在美国所获得的未分配利润的 30%。但是,对于正在美国进行大规模房地产投资的外国投资者来说,比如投资额为 100 万美元或以上,外资公司经常是其选择的投资手段。这是因为遗产税成为了在美国进行大规模投资的主要潜在法律责任,而且如果个人外国投资者拥有的外资公司又拥有美国房地产的话,那么其美国遗产税或许是可以完全避免的。这种情况是不需要缴纳遗产税的,因为当外国投资者死后仅将自己在外公司拥有的股份转让给其继承人,与美国房地产没有直接的利益关系。

4. 美国境内公司所有权

在美国进行房地产投资的个人外国投资者利用美国公司的情况本身是非常受限制的。这是因为拥有股份的外国投资者一旦死亡,其拥有美国房地产的美国公司的股份也将包括在这名外国投资者的遗产内。因此,拥有美国房地产的美国公司这种所有权形式并不能解决其在美国的遗产税问题。非但如此,这反而会给拥有美国房地产的外国投资者带来额外的税赋负担。这是因为美国公司需要将出售房地产的所得作为公司的收入缴纳所得税。不同于税率上限为“ 15% 的个人所得税,美国公司要缴纳的所得税税率可能高达 35%。”如果外国投资者从美国公司获得红利,那么这种情况还会造成双重征税。不过在两种特定的情况下,以美国公司所有权的形式在美国进行房地产投资也有一定的道理。这两种情况说明如下:

股份赠与

首先,如果外国投资者打算最终将其在拥有美国房地产的美国公司里的股份赠与第三方,如家庭成员等等,那么那些赠与的股份就不需要缴纳美国赠与税。本来如果将房地产直接赠与他人,在美国是需要缴纳赠与税的。因此,外国投资者如果在其死前就把在美国公司拥有的股份转让出去的话,则可避免缴纳赠与税。原房地产业主通过赠与股份可以避免缴纳遗产税。

5. 外资公司和美国公司

另一种利用美国公司的极其重要的情况,就是公司属于完全拥有美国房地产的公司旗下的子公司之一。例如,如果外国投资者打算成立一家外资公司,而且该外资公司又独资拥有一家拥有美国房地产的美国公司,那么外国投资者将能完全避免缴纳任何美国遗产税,因为即使在其死后也没有任何东西在美国进行转让。这种所有权方法经常被推荐给那些在美国进行大规模房地产投资的投资者,因为遗产税对他们来说是个大问题。然而,它的确涉及潜在的双重征税,还有必须分别对待的其他陷阱和税务优惠。

定期人寿保险

还有另一个两全其美的选择方案,就是以个人投资者的身份或是有限责任公司的身份缴纳美国所得税,而不必担忧一旦投资者不幸提前死亡,将会受到美国遗产税的影响。这种选择方案是使外国投资者获得充分的“定期人寿保险”,这一保险在投资者死后仅支付其投保预期寿命投资的死亡保险赔偿金。

举例来说,假设一位外国投资者投资了 50 万美元购买美国房地产,这笔投资在外国投资者死后增值,价值翻了一番,高达 100 万美元。假设按美国房地产价值估算的美国遗产税为 35 万美元。那么,对于一位相对年轻的男子或女子而言,购买 10 年期、保额 35 万美元的人寿保险单的费用绝不会高得令人望而却步。3
脚注:

  1. . 请参阅“外国投资者在美国进行大规模(100 万美元或以上)房地产投资的税务规划”外国投资者在美国进行较大规模(100 万美元或以上)的房地产投资的税务规划,有关外国投资者在美国进行大规模房地产投资的税务规划的姐妹篇文章。
  2. 另外,美国的几个州针对在该州所获得的收入单独征收自己的所得税。
  3. 另一种遗产规划方法,允许非居民外国投资者在美国进行房地产投资而不至于产生美国遗产税,就是采用非委托人信托。根据此种策略,投资者可利用外国信托资金和外国信托受益人,比如家庭成员在美国购买房地产,因此,这种信托最终将由他人受益。在本文中并没有专门讨论这种手段,因为它确实涉及到了投资者将财产转让给一个信托机制,而该机制对投资者针对属于非委托人信托所有的房地产可以拥有的任何权力具有极大的限制性。

Richard LehmanRichard S, Lehman 先生
税务律师
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Richard S. Lehman 毕业于乔治敦法学院获得纽约大学税务学专业的硕士学位。他曾经担任美国税务法院 William M. Fay 法官大人的律政书记以及华盛顿特区国税局首席律师办公室阐释部的高级律师。Lehman 先生在南佛罗里达州执业超过 35 年。在 Lehman 先生的职业生涯中,他在税务方面的成绩使他在广泛的商业交易领域里大受国际和国内客户的青睐。